Pourquoi investir dans un parking ou un garage à Besançon ?

Le marché de l'immobilier a tendance à légèrement remonté après quelques années de baisse. Cependant, il existe une belle opportunité qui n'est pas encore exploitée totalement : les parkings et les garages.

Pourquoi Besançon est un emplacement intéressant pour investir dans un garage ou un parking ?

Ainsi, depuis la construction du tram de Besançon qui relie les Hauts du Chazal et Chalezeule, la municipalité réduit progressivement les places des stationnement gratuites dans la ville.

L'objectif est double pour la mairie de Besançon :

• Favoriser les transports en commun et limiter la circulation en ville : l'objectif étant de rentabiliser le réseau Ginko et de limiter la pollution liée aux véhicules,
• Utiliser les places de parkings payants pour apporter une source de revenus supplémentaire à la municipalité.

Besançon a donc choisi de miser sur un réseau de transport en commun étendu mais aussi sur des parkings payants et des parkings relais (gratuit avec un titre de transport Ginko).

En observant de plus près le fonctionnement du réseau urbain bisontin, on s'aperçoit que le système créée des tensions.

En effet, les habitudes des automobilistes qui viennent travailler à Besançon font qu'il est parfois trop contraignant de laisser leur voiture à l'extérieur de la ville (typiquement dans un parking relais) pour emprunter les transports en commun.

Dans ce cas de figure, la personne souhaitera se garer près de son lieu de travail. Si l'entreprise ne fournie pas de parking, il se garera plus loin, envisagera de faire un détour pour utiliser les transports en commun ou éventuellement cherchera à louer une place de parking ou un garage.

Une autre tension possible est celle du résidentiel. Les habitants de Besançon constatent depuis depuis quelques années une transformation du paysage urbain : on construit de plus en plus d'immeubles. Si ces nouveaux bâtiments possèdent des emplacements de parking et des garages, les foyers équipés de plusieurs véhicules sont laissés pour compte.

Dans ce nouvel exemple, le besoin d'une place de parking ou d'un garage se fait aussi sentir...

Pourquoi investir dans une place de parking ou un garage ?

Investir dans une place de parking ou un garage présente des avantages par rapport à l'investissement dans un appartement ou une maison.

Tout d'abord, le prix est la première chose qui vient à l'esprit. Ainsi, on constate qu'un garage bien placé dans le quartier de Saint-Ferjeux (situé à l'est de Besançon) coûte environ 10 000 euros.

Or, cette somme est facilement déblocable et les frais à d'achats sont réduis. Cela permet d'investir rapidement et de louer par la suite. C'est donc un bon moyen de débuter une vie d'investisseur.

Mais, au delà de l'aspect financier, la gestion d'une place de parking est aussi plus simple : peu d'entretien est à prévoir, peu de réparation et - évidemment - peu de dégradation. Les durées de location sont aussi souvent longues - surtout pour les garages.

Quelle réglementation pour le loueur d'emplacements de stationnement ?

Si du côté des appartements et des maisons les propriétaires et le bail est toujours plus encadré et contraignant, ce n'est pas le cas pour les places de parking ou les garages.

Le loueur peut donc fixer le prix librement. Bien sûr, à Besançon, il ne faudra pas s'attendre à trouver des locataires d'emplacement à 200€ la place, mais un prix raisonnable situé entre 50€ et 80€ semble répandu.

Le prix fixé est donc établi en fonction de l'offre et de la demande.

Une fois l'emplacement loué, les revenus seront imposés comme n'importe quels revenus issus du foncier (appartement, maison, etc.). Si vous percevez des revenus inférieurs à 15 000 euros par an, vous pourrez bénéficier du micro-foncier : c'est à dire d'un abattement de 30% ce qui est toujours bon à prendre.

Quel est le meilleur investissement possible ?

Pour réaliser un excellent investissement vous avez compris qu'il fallait plusieurs choses.

Le meilleur achat d'emplacement est donc le suivant : il faut que le bien soit peu cher, avec des charges faibles et qu'il soit possible de le louer à un bon prix.

Naturellement, pour obtenir un bon prix à l'achat il sera peut-être envisageable d'investir dans un lot.

Un lot constitué de plusieurs garages ou box sécurisés peut s'acquérir et très bien se louer ! Cela vous permettra aussi d'acquérir chaque emplacement à un prix unitaire plus bas que si vous les aviez achetés séparément.

Malheureusement, de telles affaires restent rares à Besançon... Dans tous les cas, pour évaluer la pertinence d'un investissement, il faut calculer son rendement.

Comment calculer le rendement d'une place de parking (ou garage) ?

Le calcul de rendement va vous permettre d'évaluer combien votre place de parking va vous faire réellement gagner. En effet, lorsqu'on réalise des investissements, il est nécessaire de voir s'il n'est pas plus simple de placer l'argent sur une assurance vie (ou un autre support d'investissement bancaires comme un livret A, un PEL, etc.).

Le principe de ce calcul est simple : on additionne tout ce qui rentre (loyers perçus) et on soustrait tout ce qui sort (charges, impôts, travaux, etc.).

En pratique, voici comment calculer le rendement d'un emplacement de stationnement :

Rentabilité Nette = Bénéfices / Prix d'achat de l'emplacement de stationnement

En pratique, il faut donc calculer la rentabilité nette. Prenons un exemple avec un emplacement à Besançon :

Revenus (loyers) par an = 55€ X 12 mois = 660 €

Ensuite, il nous faut la rentabilité brute (sans les impôts donc). On effectuera le calcul suivant en prenant un bien acheté 8000€ dans le quartier des Chaprais :

Rentabilité brute = 660 € / 8 000 € X 100 = 8,25 %

Pour calculer la rentabilité nette, on va donc retirer les frais des revenus annuels et refaire le calcul. Pour cet exemple, on prend 150€ de frais sur l'année :

Rentabilité nette = (660€ - 150€) / 8 000€ X 100 = 6,37 %

Bravo, cet investissement est très rentable puisqu'il vous rapporte plus qu'une bonne assurance vie. Bien sûr, cet exemple est fictif et ne tient pas compte des moments où votre parking sera libre.

Si l'investissement possède une rentabilité inférieure à 4 ou 5%, il faudra se demander si le jeu en vaut la chandelle... Si la rentabilité est correcte, vous verrez que le parking est un excellent moyen de diversifier son portefeuille afin de ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier.

Quels problèmes pour l'avenir ?

Si la solution de l'achat de places de parking ou de garage semble séduisante, elle peut se heurter à des changements de mentalités ou de nouvelles réglementation.

Le principal problème viendrait d'un changement des habitudes de déplacement des Bisontins : si ceux-ci adoptaient plus massivement les transports en commun ou un mode de déplacement alternatif comme le vélo, il deviendrait plus difficile de louer des places de parkings.

Heureusement, les programmes de logements neufs viendraient équilibré ce problème.

L'autre problème viendrait d'un changement de réglementation au niveau de :

• une imposition plus importante des parkings et des garages
• une réglementation plus contraignante, comme un encadrement des loyers

Néanmoins, ce type de dispositif pourrait apporter une pression fiscale importante et peu rémunératrice pour l'Etat tout en étant très impopulaire.

Il est donc plus probable de voir de petits changements réglementaires mais rien de significatif qui mettrait en péril l'activité de gestionnaire d'emplacement de stationnement et de garages.

Que vérifier avant d'investir ?

Avant de se lancer dans l'achat d'une place où garer un véhicule, il est nécessaire de procéder à quelques vérifications.

Tout d'abord, il faut vérifier l'état général de l'emplacement : est-ce que le revêtement (bitume) est sérieusement dégradé ? Si oui, il faudra peut-être le refaire, ce qui peut s'avérer très couteux...

Une fois cette question évacuée, il reste à connaître le montant des charges de copropriété ainsi que le montant de la taxe foncière. Ces deux éléments étant basés sur l'emplacement mais aussi sur la surface, quelques mettre carré de parking ne devraient pas aboutir à des charges élevées (idem pour les taxes locales).

Au niveau de l'emplacement, on privilégiera les lieux proches de nombreuses habitations (des immeubles surtout) et du centre ville. Avant de conclure l'achat, il est préférable de visiter une ou deux fois le lieu, le soir et en semaine, pour déterminer s'il y a beaucoup de places libres dans le quartier ou si les propriétaires de véhicules ont des difficultés à parquer leurs voitures...

Enfin, demander le règlement de la copropriété et les procès verbaux d'assemblée générale. Il arrive qu'il soit interdit de louer un emplacement à n'importe quelle personne et qu'il faille obligatoirement prendre un locataire d'un appartement de la copropriété...

Où trouver des parkings et des garages à Besançon ?

Vous pouvez consulter notre site pour sélectionner les annonces de parkings et garages à vendre sur Besançon. Ensuite, utilisez notre formulaire de contact pour obtenir plus de renseignements.

Voir les annonces de parking à vendre (cliquez ici)

S'il n'y a pas d'offres pour le moment, n'hésitez pas à manifester votre intérêt auprès de professionnels de l'immobilier. Ceux-ci pourront vous contacter dès qu'un bien intéressant (ou mieux un lot complet) sera porté à leur connaissance.